必讀好書 - 張金鶚的房產七堂課

張金鶚的房產七堂課

作者：張金鶚

出版社：方智

推薦程度:★★★★★

誰適合讀這本書:最近或未來有打算買房子的人

適合在哪讀本書:假日的星巴克、晚上的書房、進去新屋代銷中心或房仲公司之前的車上

相信大多數有關心房地產動態的朋友，應該對於這本書的作者張金鶚先生，一點都不陌生。 他就是少數會在房價被炒翻天、房地產投資氣氛熱絡，景氣看起來一片大好的時候，仍堅持提出客觀數據，告誡大眾該注意房地產泡沫風險，應當居高思危的房地產大師。為什麼稱他是大師級的人物呢?不僅因為他專注於研究台灣房地產動向已經有二十年，更重要的是他願意也勇於在大家一面看好房地產市場前景的時候，跳出來發聲不同的聲音，讓廣大小市民有機會接收到不同的觀點，才不會一窩風、一頭熱的栽入”不在此時，更待何時”的購屋情緒中。也難怪，有人會說他是業界公認的房地產空頭大師。但是，他撰寫這本書的用意，要幫讀者們所上的這七堂課，難道就只是要打破台灣房地產的迷思，高唱空頭即將來臨嗎?

其實，當你閱讀完此書之後，會發現這本書並不是要唱衰台灣房地產，抨擊房地產投資的。當然，在書中確實有提到台灣房地產發展的狀況，不過主要是從回顧過去歷史的方式，歸納出台灣房地產景氣循環是屬於「擴短縮長」(即擴張期短，收縮期長)，而房價的漲跌是「大漲小回」(即短期大漲，長期小回)。而且，作者也沒有抨擊房地產投資或炒作，反而是要民眾思考清楚自己購屋的動機究竟是為了自住還是投資，或者是兩者兼有，那麼又孰重孰輕呢?當這些釐清清楚了，才可以知道要找尋的房子究竟應該是以「消費區位」或是「投資區位」為主，該重視的是「現在區位」還是「未來區位」。並且作者鼓勵買房子是要自住的民眾，要先建立起由自己價值觀及過去經驗累積，所慢慢形成關於衡量房地產價值的一把主觀的「心中之尺」。接著，帶著這把尺到房屋市場上去找尋房子。當然，這把尺也勢必會與由房地產市場上各種交易所以形成的客觀的「市場之尺」出現衝突，這時候，應當以「心中之尺」為主，參考「市場之尺」做調整，進而找出一間相對理想的好房子。

在本書當中，有一部分是我覺得原先沒有想到會有的內容。原來我認為相對於股市來說，相關資訊比較不透明公開的房地產業，也有三個可以用來觀察整體景氣的指標，分別是「國泰房地產指數(簡稱國泰案)」、「台灣住宅需求動向調查(簡稱需求案)」及「台灣房地產景氣動向調查(簡稱景氣案)」。其中，國泰案是房地產的價量指標、需求案是看購屋信心的，而景氣案則是看房市冷熱的。另外，還有一個有趣的資料是房地產市場正負面消息統計分析，這個統計是分析台灣四大報自由、中時、聯合及蘋果所刊載有關房地產正負面消息的數量，予以百分比化，藉以了解房市景氣的冷熱。

作者張金鶚先生是一位學者，所以他所提出的一些想法，勢必都是有學理或是研究結果支持的，但是有些部分也不免讓人擔心有點理想化。像是作者在書中，可以很理性的分析出，自住客及投資客分別該何時進出場才是最佳的選擇。但是，在實際操作上，確實有很大的難度。另外，作者在書中，數度用股票市場的觀念，來比喻房地產市場，雖然說有些確實是相似的概念，但是就像作者自己說的，房地產是兼具消費財與投資財的”商品”，用太多單純屬於投資財的”股票”來做比喻，似乎也不是很恰當。況且，作者提出的有些股票投資的觀念，仍是有待商榷的。

整體來說，這本書確實是一本內容充實的好書。在購屋方面，作者提出許多不同以往的思維方式，不管是要購屋自住或是投資房地產的朋友，都值得您花時間好好閱讀。